住宅小区物业管理的困境与相关法规的完善建议
——基于自身经验和法律实践的考察
民商法 李开茂
【摘 要】：由于物业管理在我国发展的时间并不长，有关物业管理的立法并不完善，存在一定的滞后性。因此常常出现物业纠纷，影响居民的正常生活，不利于社会的平稳、健康发展。有关物业管理参与主体的业主、物业公司、政府部门之间利益权力分割，业主常常是势弱方。为了更加切实的保护业主的正当利益，除了政府和居委会要加强对业主的支持力度之外，还需要进一步完善《物业管理条例》，健全相关法律法规。从而切实保障业主的合法权益，建立和谐、安宁的居民居住环境。
【关键词】：住宅小区； 物业管理； 法律法规
引言
  随着近些年住宅小区物业管理问题的增加，如何协调好业主和物业的矛盾，成为影响当今社会安定和谐的重要任务。《物业管理条例》的修改、调整，并没有很好的缓解当前物业管理各方主体的冲突问题。只有立足实际，统筹全局，综合、全面的修改升级相关法律法规，明确物业管理法律操作流程，减少《物业管理条例》的重复内容。本文将针对现阶段物业管理服务的实际情况展开探究，发现当前在承租者的法律地位、业主与物业之间的关系和权力分配，以及业委会成员选举等方面存在明显的问题。针对目前物业管理存在的问题，需要有关人员加强探讨，切实提升自身的专业素质和实践能力，根据当前物业管理的实际情况和业主的切实需要，提出针对性策略建议。切实满足业主日益丰富的需求，构建和谐、安定的居民住宅生活环境。
(一)探讨现阶段住宅小区物业管理质量概况
  小区居住环境的舒适、整洁、安宁，是业主们的共同期望。住宅小区供电、供水稳定，卫生良好、治安优质，能够切实满足业主们美好的生活期望。现阶段很少有物业公司展开大规模的业主满意度调查，全国范围内的业主满意率统计更难实施，有些城市展开的调查时间久远，这说明当前相关公司单位对于业主服务满意率的重视程度不高。通过个别的调查数据分析得出，现阶段用户对于物业服务的满意率并不高，物业服务的整体质量有很大的上升空间。当前住宅小区物业管理法律法规的建设存在明显的问题，严重影响住宅小区物业管理质量，不能适应现阶段业主对居住环境的需要。
（一）业委会的成立与相关服务
  首先，承租人的参选资格存在问题。以《业主大会和业主委员会指导规则》文件内容为依据，明确指定了业主才能参加业主委员会。但由于租房人员并不具备成为小区业主的资格，自然也就不能参加业主委员会，没有参与业主委员会和参与相关工作的权利。如果承租人不能参选，业主不在住宅小区内生活，那么是否会影响小区实际业务管理的效果？承租人的切实利益得不到保障，是否影响住宅小区物业管理工作的优化建设？。其次，现阶段在业委会选举工作中一些基层政府组织的作为不符合规范要求。由于地方街道办事处在业委会选举中的作为不规范，严重影响了物业管理工作的整体质量。有些基层政府人员在选举业委会候选人时过多干预，甚至超过了法律规范的极限。有些领导人员会因为自己的私心干预业委会人员选举的公平性，存在街道办事处人员随意添加限制条件，剔除自己不喜欢的候选人。有些业委会成员选举时，有些街道办事处领导会因为参选人员不是党员，或者上缴的物业费不足为由，剔除这些参选人员。有些住宅小区业主错误的认为街道会与物业公司有利益关系，选举成功的候选人均是内定。这也就造成参选人员缺少权利意识，选举的公平性不强。最后，业委会成员的主观能动性不强，存在乱作为现象。当前业主委员会成员选举大多由民主选举、推荐产生，业主委员会成员能够代表住宅小区业主进行从事管理服务。但是由于业委会成员的工作是志愿性质的，工作并没有报酬，业主们的需求日益旺盛、多样化，一旦出现考虑不全面、服务不周的情况，业委会成员很可能落下埋怨。有很多成员认为这个过程“出力不讨好”。如果业委会成员一味的关注自身利益，不按照国家规定的规范要求执行相关工作任务，势必造成业委会运营效率的下降，业主的利益得不到满足。此外，有些业委会成员与物业公司建立起利益关系，成为了物业单位的代表，并不能发挥出原本的优势作用。