集体经营性建设用地入市交易的法律规则研究_民商法学_法学_法学论文_论文指导

集体经营性建设用地入市交易的法律规则研究
民商法林志强
摘要：《土地管理法》修订后增加了集体经营性建设用地入市交易的条款，但仍存在诸多制度空白。入市交易权利主体应为集体经济组织，条件不允许的地区可为村民委员会。集体经营性建设用地能否用于开发商品住宅仍有待充分的论证。除出让、出租外，入市交易的方式还应包括作价入股。土地收益应在国家、农民集体和集体成员之间按比例合理分配。入市后土地的收回规则需进一步完善，且应主要借助行使合同解除权的方式收回土地。
关键词：集体经营性建设用地入市立法建议
引言
我国对土地实行严格的用途管制，形成了城乡二元土地所有体制，依据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第四十三条的规定，除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施和公益事业建设可以使用农村集体所有的土地外，其他建设必须申请使用国有土地。由此，不同于国有建设土地的流转，集体建设土地只能通过国家征收或者有限的方式流转进入市场。
2013年11月，党的十八届三中全会对集体经营性建设用地入市作出了部署，这一部署成为集体经营性建设用地入市交易的起点。其后，随着《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（2014年12月）、《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》（2015年2月27日）等文件的审议通过及实施，各试点地区在入市主体、入市范围和入市收益分配等方面进行了积极的探索。党中央、国务院及有关部门在试点过程中亦出台了系列文件，以应对集体经营性建设用地入市交易过程中的政策需求，如《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》、《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》、《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》等。
实际上，前述政策出台前，部分地区早已开展集体建设用地使用权流转工作，并制定了相关文件，如《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《河北省集体建设用地使用权流转管理办法(试行)》等。除试点经验外，地方规范为集体经营性建设用地入市交易规则的完善提供了重要参考。
2019年8月26日，全国人民代表大会常务委员会审议通过关于修改《土地管理法》的决定，依据修改后的第六十三条，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途并经依法登记的集体经营性建设用地，在经过集体经济组织同意的条件下，可以通过出让、出租等方式交由单位或个人使用，且通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押。这一修订排除了集体经营性建设用地入市的法律障碍，结束了集体建设用地与国有建设用地的二元所有体制。
但从《土地管理法》[ 为表述方便，除特别说明外，本文所称《土地管理法》是指根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改

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