浅议建设工程价款优先权
中国人民大学 民商法 王雅先
摘要：工程价款优先权是保护施工企业，更是为了保护农民工利益。本文调查了近年来一些工程款优先权的案件判决情况，对各省高级法院判决意见进行梳理，分析最高人民法院司法解释一、司法解释二，从工程款优先权的排序、范围、期限、放弃优先权是否有效，利息是否属于优先权保护等问题进行分析，并给出针对性的建议。
  关键词：工程款优先权排序，无效，放弃，效力、分析、建议
一、工程款优先权与其他债权的效力排序
最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复明确指出【法释（2002）16号】：建设工程优先权诉讼需依据【中华人民共和国合同法】第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
批复指出：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人。广东省高级人民法院指导意见定为已交付超过50%购房款、已办理商品房预售登记、变更登记房屋可对抗优先权。这几个条件是并列的，满足其中之一即可。
由此可以推出，即消费者权利 ›工程价款优先受偿权 ›抵押权，工程价款优先权诉讼，在判决生效之日或采取财全保全措施前，已办理商品房预售登记、变更登记或者消费者已交付50%购房款（含消费者向银行所借款项）的房屋除外。也就是说，买房者只要有登记备案或缴了50%以上购房款，就可以确定物权，优先于其他任何债权。此举打破了债权的平等性，背后是社会维稳和保护弱势群体的思维。
具体案例：惠州光耀翡俪港因开发商光耀集团资金链断裂，楼盘烂尾，2014年5月总承包商深圳市鹏城建筑集团依据双方合同在深圳仲裁院申请工程价款优先权仲裁，并申请法院查封所有在建房产，当时房产已卖出大部分，只查封未取得预售证的一栋楼和部分未备案的房屋，尽管备案的房屋有的只缴20%的首付款，有光耀抵债房屋虽然未备案只要有抵房合同就证明是已购不能查封。2014年9月【2014】深仲裁第963号裁决，三期、五期及八期工程欠款中，只有八期工程欠款和停工补偿金享有优先受偿权。其他工程欠款因超过六个月不享有。裁决生效后，惠州中院做出（2014）惠中执法字第586号执行案件，2015年将查封的车位拍买流拍后，以物抵债至深圳鹏城名下，并且进行了备案。2016年123套房2017年至2018年深圳鹏城通过内部员工认购和材料商分包商抵债对房屋和车位做了处分。
长城资产管理股份有限公司广东省分公司借款2013年3个亿给光耀集团进行资产重组，2014年2月28日光耀集团签订了翡俪港在建工程抵押合同，并办理了登记，（2015）粤高法民二终字第1076号民事判决书，判决长城资产享有翡俪港在建工程抵押权，该判决书 2016年三月判决生效。长城资产在2015年8月拍卖阶段提出执行异议，被惠州中院和广东省高院先后驳回， 2019年3月再次提出撤消执行异议前述裁定，惠州中院再次驳回。法律依据就是工程价款优先权优于抵押权。
案例二：深圳鹏城建筑公司与越港公司民事调解书于2003年4月民事裁定生效，越港商业城85间商铺以物抵债充抵工程欠款，取得物权，并一直出租出益。罗湖住建局因越港商业城地价款未缴齐，与越港公司签订【房屋抵押协议书】，2002年1月11日办理抵押登记，以土地使用合同书抵押，抵押客体不合格，效力待定，2005年9月19日经深圳市中级人民法院判决而取得抵押权，深圳鹏城建筑集团的工程价款优先权优于罗湖区住建局的抵押权，故取得物权，但房产证因欠罗湖住建局地价款一直未能办理，罗湖区住建局一直主张拍卖优先受偿。深圳鹏城已取得所有权的物业上存在着抵押权，罗湖住建局行使抵押权必定侵害所有权人利益。深圳中院一审，广东高院终审，后又启动再审程序。