“新冠”疫情下的商品房逾期交付纠纷应对
 民商法  孟凡颖
摘要：2019年岁末之际，全国多地爆发新冠肺炎疫情，为做好疫情防控工作，全国30多个省、市、自治区启动重大突发公共卫生事件一级响应。国务院及各地方政府采取了一系列封城、交通管制、延长企业复工时间等各项措施。该政策及措施对各房地产企业的项目开发建设等工作产生了严重影响，导致很多房地产企业停工、商品房开发进度延误、商品房交付逾期等，为此，出现很多购房人主张违约责任的情况发生。本文通过对相关法律法规及合同约定的分析，探讨了新冠肺炎疫情下商品房逾期交付纠纷产生的原因并给出了一些具有针对性的应对措施。
关键词：新冠肺炎  不可抗力  逾期交付  免责
2019年12月29日，湖北省及武汉市卫健委疾控处收到出现“不明原因病毒性”肺炎患者的相关报告。2020年1月20日下午，国家卫健委高级别专家组组长钟南山院士证实了新型冠状病毒肺炎的“人传人”且有医护感染的情况。2020年1月23日凌晨，武汉市新冠肺炎疫情防控指挥部发布消息，自1月23日10时起，武汉全市城市公交、地铁、轮渡、长途客运暂停运营；无特殊原因，市民不要离开武汉；机场、火车站离汉通道暂时关闭；恢复时间另行通告。随后，自1月24日起，全国30多个省、市、自治区启动重大突发公共卫生事件一级响应。为加强新冠肺炎疫情防控工作，国务院批准延长2020年春节假期至2月2日，此后，上海、重庆、广东、浙江、云南、福建等多地陆续发布通知，企业延迟复工，学校延迟开学，如北京市发布全市房屋建筑和市政基础设施工程不早于2月9日24时复工；云南省发布省内各类企业及建设工程项目不早于2月9日24时前复工；长沙市下发了《关于切实加强防疫期间全市施工工地管理的通知》，新建项目和节前停工的在建项目不得在2月8日晚24时前开工、复工，未制定方案、未落实消毒措施、未准备防疫物资、未按程序审查报备的建设工地一律不准开工复工；河南省发布全省所有房屋市政建筑工地未经属地住建主管部门同意，不得擅自开复工；天津市发布本市在建建筑工地，除因施工安全需要不能停工的和涉及疫情防控必需、抢险、抢修项目以外，一律推迟开复工时间，具体开复工的时间，按照市突发公共卫生事件应急响应和市统一部署安排，另行通知。即各地企业复工时间均在2月9日之后，且建筑工地复工均须落实消毒措施、准备防疫物资、按程序审查报备并经同意后方可复工。以上种种政策及措施的出台，导致很多房地产企业工地停工、开发进度延误、无法按时竣工验收、出现商品房交付逾期等情况。
2014年4月，住房和城乡建设部与国家工商行政管理总局联合制定了《商品房买卖合同（预售）》示范文本，该文本一直沿用至今，各地新建的商品房买卖双方均按此示范文本签订商品房买卖合同，该《商品房买卖合同（预售）》第九条约定了商品房交付条件，即“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”等条件，第十一条约定了交付时间及交付手续，第十二条约定了逾期交付责任，即“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付逾期交付的违约金；如逾期超过一定时间的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时，出卖人还应向买受人支付违约金。”。根据以上合同约定可知，除不可抗力原因外，如出卖人出现逾期交付商品房的，应向买受人承担一定的违约责任，要么支付逾期交付违约金，要么买受人可据此解除合同并要求出卖人返还购房款、支付利息并支付违约金等。因《商品房买卖合同（预售）》约定的交付日期是根据出卖人的建设工程施工进度确定的，出卖人确定了建设工程开发进度后，即全力以赴开发建设，以保证能够按照合同约定的交付时间按时交付，且商品住宅小区少则几十户、多则上百户，如出卖人因施工进度影响出现了逾期交付的，则需承担巨额的逾期交付违约金，对出卖人而言会造成巨大损失。另一方面，因买受人对交付日期亦非常关注，如出现逾期交付的，则会打乱买受人的生活计划，可能会增加其在外的租金费用，或影响其结婚使用，或影响其居住需求等。所以，逾期交付的情况对买卖双方均有重大影响。因受新冠肺炎疫情的影响，各地均出台了相关政策及限制措施，导致建设工地无法正常施工，建设工程工期延误，建设工程无法按时竣工验收，进而影响了无法按照《商品房买卖合同（预售）》约定的时间交付商品房，遂出现了买卖双方因逾期交付而产生大量纠纷的情况。